DEBATT: Kommunernas dolda förmögenhet kan ge nya värden

DEBATT Sveriges kommuner har enorma förmögenheter i mark och fastigheter. Ändå handlar diskussionen om deras ekonomi nästan alltid om vad de saknar. Mer statsbidrag, ny utjämning, besparingar. Betydligt mer sällan frågar vi vad vi redan äger och vad det skulle kunna åstadkomma.

En kartläggning av de offentliga fastigheterna inom Stockholms kommun visade värden i hundratals miljarder kronor och betydande möjligheter att utveckla marken. Då räknades inte bara kommunens fastigheter utan även regionens och statens. Och detta är bara Stockholm. Hur ser det ut i resten av Sverige?

Det handlar inte om pengar som ligger och väntar på ett bankkonto. Skolor, sjukhus, depåer och stationsområden fyller viktiga uppgifter. Men det betyder inte att varje byggnad används på bästa sätt, eller att verksamheten bedrivs bäst just där den råkar ligga.

Tillgångar som förblir osynliga

Här behöver vi lära oss att skilja på två saker: att äga en fastighet och att bedriva en verksamhet i den.

Då kan vi ställa två enkla frågor:

Är detta den bästa användningen av just den här fastigheten?

Och är detta verkligen den bästa fastigheten för den verksamhet som bedrivs där?

Svaret är långt ifrån alltid detsamma. En skola eller ett sjukhus kan fungera utmärkt men ligga i lokaler som är dyra, opraktiska eller svåra att utveckla. En annan byggnad skulle kanske ge bättre undervisning eller vård. Den befintliga fastigheten skulle samtidigt kunna användas för bostäder, arbetsplatser eller en helt ny stadsdel.

Det sker sällan av sig självt. Verksamheter är trögrörliga. En flytt stör arbetet och kostar pengar nu, medan fördelarna kan uppstå långt senare, ibland i någon annans budget. Därför blir verksamheten kvar och markens möjligheter osynliga. När fastighetsägaren får ett eget ansvar för värde och utveckling och verksamheten för sitt uppdrag kan båda börja tänka annorlunda.

När ägandet skiljs från driften

Vi har redan gjort detta i Sverige.

När vi omstrukturerade statens bolagsportfölj 1998–2001 skildes järnvägens fastigheter från tågverksamheten. Jernhusen bildades för att förvalta och utveckla fastigheterna professionellt. Det handlade inte bara om att sköta stationerna bättre, utan om att se vad marken kring järnvägen skulle kunna bli.

Norra station i Stockholm är ett slående exempel. Redan 2001 fanns konkreta planer mellan Stockholms stad och Jernhusen på att utveckla det gamla stationsområdet, tillsammans med Karolinska Institutets tankar på en stadsdel präglad av forskning och företagande. Det som länge hade varit järnvägens bakgård blev en möjlighet att förena Stockholm och Solna.

Hagastaden visar möjligheterna

I dag växer Hagastaden fram där spårområden och trafikleder tidigare skilde stadsdelar åt. En helt ny del av innerstaden, med bostäder, arbetsplatser och offentliga miljöer, har vuxit samman med ett av Europas främsta centrum för medicinsk forskning, utbildning och innovation. Här möts Karolinska Institutet, universitetssjukhuset, forskningsföretagen och universiteten.

Jernhusen byggde naturligtvis inte Hagastaden ensamt. Det krävdes politiska beslut, stora investeringar och samarbete mellan flera ägare. Men möjligheten fanns med redan från början. Fastigheterna kunde betraktas som något mer än ett bihang till järnvägen.

Tänk om vi gjorde samma sak i varje svensk kommun. Inte bara med kommunens egna hus utan med regionens och statens fastigheter inom samma område. Börja med en enkel ekonomisk karta: vem äger vad, hur används det, vad kan det vara värt och vad skulle kunna utvecklas tillsammans?

Mycket av informationen finns redan. Det behövs varken fullständiga värderingar av varje byggnad eller åratal av utredningar för att börja.

Större frihet för kommunerna

Det skulle ge kommunerna större handlingsutrymme på två sätt: bättre lokaler och effektivare verksamheter, men också möjligheter att utveckla mark, frigöra kapital och finansiera investeringar utan att alltid vända sig till staten.

Naturligtvis behöver kommuner med olika förutsättningar ett utjämningssystem. Men ett system där vi ständigt diskuterar hur mer pengar ska flyttas mellan stat och kommuner, utan att fråga hur deras befintliga tillgångar förvaltas, riskerar att göra dem mer bidragsberoende än nödvändigt.

På sikt borde kommunernas samlade ekonomiska ställning, inklusive tillgångar, skulder och hur dessa förvaltas, vägas in när staten bedömer deras behov av ekonomiskt stöd.

Staten kan öppna dörren

Regeringen kan börja med att kartlägga statens egna fastigheter och bjuda in kommuner och regioner att identifiera gemensamma utvecklingsmöjligheter. Där det finns konkreta projekt bör staten kunna delta som ägare och medinvesterare, snarare än enbart som bidragsgivare.

Det verkliga incitamentet är möjligheten att tillsammans skapa nya värden och återinvestera dem lokalt i bättre offentliga verksamheter, bostäder och infrastruktur.

Börja med de kommuner som vill och kan. Visa vad som är möjligt och låt resultaten tala för sig själva.

Hur många nya Hagastäder finns redan där, utan att vi ser dem?

Dag Detter är principal, Detter & Co, rådgivare inom offentlig tillgångsförvaltning och tidigare ansvarig för statens bolagsförvaltning.