42 års kö gav rabatterad femma på Östermalm

En person har fått en femrumsvåning på Kommendörsgatan på Östermalm efter 42,3 år i Stockholms bostadskö. Enligt Bostadspolitik.se är kötiden för lägenheten den längsta som registrerats sedan Stockholms Bostadsförmedlingen fick sin nuvarande form 1980.

Våningen på 165 kvadratmater har tre sovrum, salong, matsal, arbetsrum, balkong och fönster både mot innergården och mot gatan. Hyran uppgick enligt annonsen till 19 676 kronor i månaden.

Det är mycket pengar. Men för 165 kvadratmeter på Östermalm är det också en låg hyra.

Väntan blir priset

Lägenheten fördelades i april. Samma månad var den genomsnittliga kötiden för förmedlade bostäder 8,5 år. Under 2025 var snittkötiden för vanliga hyresrätter 9,0 år, enligt Bostadsförmedlingen. Vid årets slut stod 894 592 personer registrerade i kön.

Siffrorna rymmer stora skillnader. Vissa bostäder går snabbt att få. Bostadsförmedlingen skriver att det kan ta allt från några veckor till 20 år eller mer att få en bostad genom förmedlingen, och att de flesta som får en bostad har en kötid på omkring fyra till tretton år.

Men äldre hyresrätter i centrala och attraktiva lägen kräver ofta mycket lång kötid. Det är också där skillnaden mellan reglerad hyra och marknadstryck blir som tydligast.

I Sverige sätts hyror inte fritt efter vad människor är beredda att betala. Hyrorna bestäms genom bruksvärde och förhandlingar mellan hyresmarknadens parter. Effekten blir tydligast där efterfrågan är högst. När hyran på en attraktiv lägenhet hålls nere jämfört med vad många vore beredda att betala uppstår en rabatt.

Den rabatten går inte nödvändigtvis till den som har lägst inkomst, störst familj eller störst behov av bostaden just nu. Den går till den som kan stå längst i kö.

Rabatten i innerstan

I en ny rapport har Ramboll, på uppdrag av Hyresgästföreningen, beräknat hur hyrorna i Stockholm skulle påverkas om de sattes mer efter marknadens betalningsvilja. Rapporten är tänkt som ett argument mot marknadshyror. Men den visar också var dagens hyressystem skapar störst rabatt.

I Östermalm–Djurgården kan man utifrån rapportens siffror uppskatta rabatten till 51 procent. I Gamla stan är motsvarande siffra 46 procent och i Vasastaden 45 procent. I flera ytterstadsområden går kalkylen åt andra hållet. I Husby och Råcksta ger dagens hyresreglering istället 2 procent högre hyrorna enligt rapporten. I Akalla med 9 procent, i Kista med 12 procent och i Vinsta med 22 procent.

Det är där rekordlägenheten blir intressant. Den ligger i ett av de områden där skillnaden mellan dagens hyra och beräknad marknadshyra är som störst. Om Rambolls områdessiffra för Östermalm–Djurgården appliceras på hyran på Kommendörsgatan skulle den motsvara drygt 40 000 kronor i månaden. Inte knappt 20 000.

Det är ingen exakt värdering av just den bostaden. Men den visar varför kontraktet är så värdefullt – och varför kötiden blev 42 år.

OECD varnar

I sin senaste Sverigerapport pekar OECD ut hyresregleringen som en orsak till bostadsproblemen. Organisationen skriver att reglerade hyror håller tillbaka byggande, binder bostäder i ineffektiv användning och bidrar till trångboddhet, segregation och svagare rörlighet.

Rörligheten är central. Den som sitter på ett stort, billigt och attraktivt kontrakt har svaga skäl att flytta, även när livssituationen förändras. Barn kan ha flyttat ut. Behovet av yta kan ha minskat. Alternativen kan ändå vara dyrare och sämre.

Då stannar människor kvar. Andra bor trångt, hyr i andra hand eller stängs ute från delar av staden där de hade velat bo.

Kommendörsgatan visar därför mer än ett rekord i kötid. Den visar ett system där väntan blir valuta – och där en stor bostadsrabatt kan gå till den som började köa 1984.